Comment un prêt hypothécaire préautorisé peut-il vous aider

Que vous envisagiez d’acheter votre première ou votre quatorzième propriété, il vous est assurément avantageux d’obtenir un certificat de prêt hypothécaire préautorisé (communément appelé prêt hypothécaire préautorisé) de la part du prêteur de votre choix. Non seulement cette étape procure-t-elle une tranquillité d’esprit, elle permet également à votre offre éventuelle de se démarquer du lot lors des situations où il y a plus d’un offrant.

Demeurons réalistes

Votre institution financière ou votre institution prêteuse examinera votre situation financière actuelle afin de déterminer combien vous pouvez emprunter, et elle vous donnera une idée assez juste du montant des versements mensuels que vous devrez effectuer si vous achetez.

Certaines personnes préfèrent se passer des préautorisations hypothécaires, car elles estiment qu’elles savent quel montant elles peuvent investir dans l’achat d’une propriété – ou parce qu’elles s’imaginent que le dieu de l’argent se manifestera soudain lorsqu’elles auront trouvé la maison de leurs rêves. Le fait de ne pas posséder de prêt hypothécaire préautorisé peut parfois se traduire en des offres qui tombent à l’eau en raison de l’échec de la recherche de financement, ce qui laisse tant l’acheteur que le vendeur dans une grande déception. Dans d’autres cas, les acquéreurs d’une nouvelle maison se voient obligés de se serrer la ceinture au point où presque toutes leurs économies doivent être consacrées aux frais de logement. Cela vaut la peine de prendre une heure ou deux pour partir sur de solides bases financières.

Lorsque vous avez obtenu un prêt hypothécaire préautorisé, vous avez un montant à l’esprit tandis que vous magasiner les propriétés. Au lieu de vous démener pour aller à toutes les visites libres du quartier, vous pouvez vous concentrer sur les propriétés qui tombent dans votre fourchette de prix prédéterminée. De plus, en limitant votre recherche à des propriétés de prix similaires, vous serez plus en mesure de comparer et d’évaluer la valeur réelle des propriétés qui vous intéressent et, ainsi, vous pourrez mieux choisir la maison qui vous convient le plus.

Toute personne ayant magasiné les maisons alors que les taux d’intérêt flirtaient avec les deux chiffres peut reconnaître la sagesse qu’il y a à entreprendre les démarches pour obtenir un prêt hypothécaire préautorisé accompagné d’un taux d’intérêt garanti. Cette garantie est généralement valide pour une période de 90 à 120 jours; toutefois, si les taux d’intérêt relatifs aux hypothèques se mettent à diminuer au cours de cette période, votre taux garanti sera ajusté à ce niveau inférieur. N’oubliez pas de discuter de cette caractéristique avec votre prêteur.

La raison principale de ce gel de votre taux d’intérêt est de vous prémunir contre une augmentation possible des taux, c’est donc tout à votre avantage. Par exemple, une augmentation des taux de 1 % sur une hypothèque de 100 000 $ avec amortissement de 25 ans se traduirait par une augmentation de 72 $ de vos versements mensuels. Réparti sur une année, cela représente 800 $, qui auraient pu servir à quelque chose de plus agréable telle une escapade en famille. Sans un prêt hypothécaire préautorisé, la moindre augmentation soudaine des taux d’intérêt relatifs aux hypothèques pourrait signifier que vous ne vous qualifiez plus pour la maison de vos rêves.

C’est facile

Que vous fassiez appel à un expert en valeurs hypothécaires qui entreprendra les démarches à votre place en vue de comparer les taux et les termes offerts par les différentes institutions prêteuses, ou que vous décidiez de vous tourner vers votre institution financière favorite, le processus visant à obtenir un prêt hypothécaire préautorisé est plutôt simple. On vous demandera de fournir les renseignements financiers qui vous concernent, ce qui inclut tous les actifs, les passifs et les preuves de revenu, en plus du montant dont vous disposez comme versement initial.

Après examen de votre situation financière, le prêteur établira le montant maximum de l’emprunt hypothécaire pour lequel vous vous qualifiez et il vous proposera un taux d’intérêt garanti. Les certificats de prêts préautorisés sont habituellement valides pour une période de 90 à 120 jours. Si vous n’avez toujours pas acheté votre propriété une fois cette période écoulée, il vous est possible de renouveler votre préautorisation au taux d’intérêt en vigueur à ce moment.

Une offre ferme

Les acheteurs potentiels qui détiennent un prêt hypothécaire préautorisé ont dans leur jeu la meilleure des cartes lorsque vient le moment de déposer une offre sur la table. Et la raison en est évidente. Avoir en main une préautorisation hypothécaire démontre votre sérieux quant à votre projet d’achat d’une propriété — il ne fait alors aucun doute que vous avez fait vos devoirs et que vous êtes prêt à franchir la dernière étape. De plus, la préautorisation sert de preuve explicite que vous avez effectivement la capacité de financer l’achat projeté, ce qui indique au vendeur que votre offre constitue une offre ferme.

C’est un grand avantage dans les négociations ou si vous vous retrouvez dans une guerre d’enchères - et parce que vous connaissez votre limite, vous ne ferez pas une offre dépassant ce que vous pouvez vous permettre.

Une fois que votre offre aura été acceptée, tout ce qu’il vous restera à faire est de transmettre à votre prêteur les renseignements requis au sujet de la propriété et votre prêt hypothécaire préautorisé sera converti en un véritable prêt hypothécaire; le processus sera complété en quelques heures seulement.

Lorsque vous envisagez d’acheter une propriété, il serait insensé de vous passer de la confiance et de la commodité que seul procure le prêt hypothécaire préautorisé.

Le Ratio Dette ??

 
 
 
   

Le ratio dette-revenu… une menace réelle ou imaginaire?

  
         
 

Si quelqu’un arrêtait des citoyens dans la rue et leur demandait s’ils croient que les faibles taux d’intérêt d’aujourd’hui ont permis aux Canadiennes et aux Canadiens d’emprunter plus d’argent qu’ils auraient dû le faire, la plupart répondraient par l’affirmative.

Si quelqu’un arrêtait des citoyens dans la rue et leur demandait s’ils croient que les faibles taux d’intérêt d’aujourd’hui ont fait en sorte que les prix des logements ont trop augmenté et trop rapidement, la plupart répondraient par l’affirmative.

Dans la foulée de ces deux questions, on pourrait en poser une autre : « Est-ce que le gouvernement devrait intervenir et resserrer la réglementation? »

La plupart diraient oui.

Et ces citoyens auraient tort.

Le type de journalisme dans lequel nous évoluons est moins intéressé par une série de chiffres, et davantage par une autre, et que l’on fasse rapport de manière incessante sur des chiffres précis, tout en ignorant les autres, est un problème.

Pratiquement tous les articles sur l’endettement sont négatifs, et c’est là où le bât blesse.

Nous voyons sans cesse des rapports sur la hausse du ratio dette-revenu, et ils sont presque toujours à connotation alarmiste. Jamais il n’est question d’accepter que la dette, en réalité, n’est pas une mauvaise chose dans la majorité des cas. Du moins, pas quand il est question d’acheter une propriété.

Retournons à nos citoyens dans la rue et posons-leur encore quelques questions.

« Serait-il raisonnable de faire des versements hypothécaires de 2 000 $ si le revenu de votre ménage était de 100 000 $? »

« Pensez-vous qu’il serait juste de dire que le même revenu familial pourrait permettre des versements mensuels de 2 600 $? »

Il est fort probable que la réponse à ces deux questions serait « oui ». Les uns par rapport aux autres, ces chiffres sont plutôt raisonnables.

Voici venu le moment où la situation devient un peu plus intéressante…

Ce versement de 2 000 $ par mois représente un paiement mensuel calculé sur un solde hypothécaire de 500 000 $, aux taux d’aujourd’hui.

Le versement de 2 600 $ par mois représente un paiement mensuel calculé au double du taux d’aujourd’hui lorsque ce solde hypothécaire arrive à échéance.

(Selon la prémisse d’un versement initial de 20 % et d’un amortissement de 30 ans avec des produits à taux fixe de 5 ans.)

Nos lecteurs ayant de la facilité avec les chiffres commencent à comprendre dans quelle direction nous allons.
 

Le ratio dette-revenu du ménage dont il était question ci-dessus se situe à 167 % et apparaît comme étant pour le moins alarmant, comme si le ciel était sur le point de nous tomber sur la tête. Regardons-le dans le contexte de l’exemple du prêt hypothécaire ci-dessus.

Cette famille, dont le solde hypothécaire est de 500 000 $ et le revenu familial de 100 000 $, a en réalité un ratio dette-revenu de 500 %.

Est-ce qu’elle panique?

Pas du tout… d’accord, peut-être un peu, mais seulement lorsqu’elle pense à vous et à votre ratio dette-revenu, et non au sien. Et ce, simplement parce qu’elle est préoccupée par le fait que les faibles taux d’aujourd’hui vous ont permis d’emprunter plus que vous auriez dû et, comme vous le savez, vous ne l’avez pas fait.

Au Canada, 69 % des Canadiennes et Canadiens profitent de l’accès à la propriété et quand je dis « profitent », je pense qu’ils profitent vraiment des avantages qu’ils en retirent. L’accès à la propriété offre la stabilité aux familles et, par conséquent, la stabilité aux collectivités et, par extension, la stabilité de notre pays. L’accès à la propriété est le fil que les Canadiennes et les Canadiens ont tricoté pour fabriquer le tissu social. Nous ne sommes pas du tout une bande de nomades, car dans bien des cas, nous aimons rester près de chez nous ou, lorsque nous adoptons une autre ville, nous avons tendance à y rester pendant plusieurs décennies. La capacité d’acheter une maison est un élément déterminant de cela.

Dans la moitié du Canada, les gens n’ont pas de prêt hypothécaire du tout alors que, dans l’autre moitié, ils ont des prêts hypothécaires plus élevés que ce que leurs parents peuvent imaginer, mais ils ont également des chèques de paye plus gros que ce que leurs parents pourraient imaginer!

Les paiements sont facilement gérables pour la majorité, même si, lors du renouvellement, les taux devaient doubler par rapport aux niveaux records où ils se trouvent actuellement.

La suggestion selon laquelle un ratio dette-revenu atteignant 167 % représente un désastre imminent est donc une exagération. Si la plus grande partie de cette dette était une dette hypothécaire, notre famille dont le revenu annuel est de 100 000 $ ferait des versements mensuels de 750,00 $ pour rembourser un prêt hypothécaire de 167 000 $.

Il est plus probable qu’un ménage dont le revenu annuel est de 100 000 $ ait un prêt hypothécaire plus élevé que 167 000 $, mais pas plus élevé que l’exemple ci-dessus, puisque les normes d’admissibilité limitent un tel ménage à environ 445 240 $ s’il verse moins de 20 % à titre de mise de fonds initiale.

Il n’en demeure pas moins que le ratio dette-revenu se situe à 445 %.

Là encore, à quel point sommes-nous inquiets devant un ménage dont le revenu brut mensuel est de 8 333,00 $ qui fait des versements mensuels de 2 000 $?

Comme on dit, « Restons calmes et poursuivons! »